時間：2022-06-10 17:18:42來源：本站整理作者：xl點擊：
法拍房雖然價格比較便宜，但是這其中的風(fēng)險也是非常多的，稍不注意就可能掉入坑里了，其中“買賣不破租賃”是最常見的一種情形，那么，購買法拍房應(yīng)該注意什么？買了法拍房遇到惡意租賃該怎么辦？下面八寶網(wǎng)小編就帶來介紹。
雖然法拍房的起拍價較低，但可能涉及多種風(fēng)險問題，最常見的情形就是被拍賣房屋上有租賃，承租人以“買賣不破租賃”為由來對抗法院執(zhí)行。
“買賣不破租賃”是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物所有權(quán)的變動不影響租賃合同的效力。由于在抵押權(quán)實現(xiàn)時，租賃物的所有權(quán)自會因拍賣、變賣、折價等實現(xiàn)行為而發(fā)生變動，故而抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系也應(yīng)當(dāng)遵循“買賣不破租賃”規(guī)則。
1.查清法拍房房屋屬性。
競拍前需查清楚法拍房的使用年限、能否辦理房產(chǎn)證、土地性質(zhì)等。
若土地為劃撥屬性，房屋可能需補繳土地出讓金，該費用最好提前咨詢當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心了解。
2.產(chǎn)權(quán)是否涉及二次過戶。
二次過戶指的是房屋已經(jīng)過2次交易，如果是二次過戶的房屋，可能需承擔(dān)兩次過戶的稅費總和。
此外，原業(yè)主是否占用房屋的戶口、學(xué)位，是否影響買受人落戶，都需要了解清楚。
3.物業(yè)費、水電費是否繳清。
競拍房屋時，法院報出的拍賣價通常是“裸價”，競得者除了要向法院支付房款外，還要承擔(dān)一些“隱形”費用，比如原業(yè)主拖欠的物業(yè)費、水電費等。
了解上述費用是否繳清，很有必要。
4.了解拍賣原因。
法拍房被拍賣通常是因為債務(wù)人無法償還債務(wù)，但如果債務(wù)人因惡性債務(wù)、非自愿拍賣等原因，那么競拍入住后，競得者可能會存在追債、騷擾等麻煩。
5.實地看房，清楚房屋是否存在租賃關(guān)系。
在購買法拍房前，還應(yīng)到現(xiàn)場對房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等進行檢查。
此外，若房屋已經(jīng)租給他人，競得人要等租賃合同到期后，或支付違約金，才能搬進去。
6.部分法拍房需全款付清。
為讓債權(quán)人獲得償債的資金，法拍房一般需要全款付清。
若拍賣文件中明確可貸款，那么說明可以辦理按揭，但這種情況對個人征信、房屋情況等會進行嚴(yán)格審核。
7.清楚競拍規(guī)則，避免悔拍。
競得房屋后悔拍，繳納的保證金將不予退還。
如果被認(rèn)定成惡意悔拍，根據(jù)規(guī)定，還會對悔拍者采取罰款等相關(guān)措施。
1.實地考察抵押物，結(jié)合物業(yè)費、租賃時間、租賃期限、租賃金額以及租賃用途等方面綜合考慮租賃合同的真實性，尋找漏洞，以點破面，維護合法權(quán)益。
2.理清時間順序，租賃合同的簽訂日期在法院查封或申請執(zhí)行人設(shè)立抵押的日期之后的，人民法院可直接裁定滌除租賃。執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人與案外人惡意串通，采取倒簽等方式的，嘗試申請對合同筆跡等進行司法鑒定，核實租賃合同的真實性。
3.把風(fēng)險提前規(guī)避，自己做產(chǎn)調(diào)，或者委托專業(yè)的助拍機構(gòu)對租賃關(guān)系進行調(diào)查。
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